L’investissement en monuments historiques peut offrir de très belles opportunités fiscales aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu dans les tranches supérieures en contrepartie de contraintes assez fortes.
Château, manoir ancien, église, bateau, usine, hôtel particulier, … s’il est classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques, le bien peut offrir à son acquéreur une importante économie d’impôt.
1. Déduction des travaux et des intérêts d’emprunt des revenus globaux
Outre la passion des très belles pierres, l’investissement en monuments historiques permet aux acquéreurs de déduire de leurs revenus l’intégralité des charges foncières : travaux de restauration, de réhabilitation du bâtiment, les éventuelles charges locatives, ainsi que les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition.
L’avantage fiscal ne prend pas la forme d’une réduction directe du montant de l’impôt mais d’une diminution du montant des revenus qui seront imposés : on parle d’une déduction fiscale.
Ainsi, les charges foncières d’une année seront déduites dans un premier temps des revenus fonciers et pour le surplus, il s’imputera sans aucun plafond sur l’ensemble des autres revenus imposables.
Si la balance annuelle des revenus et du déficit issu du monument historique de l’investisseur dégage un solde négatif, la fraction non prise en compte est alors reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Ce dispositif n’est pas incompatible avec le démembrement de propriété, ni l’indivision. En revanche, la loi en a exclu le bénéfice aux sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Enfin, les avantages fiscaux procurés par un tel investissement sont exclus du plafonnement global des niches fiscales (fixé à 10.000 euros depuis 2013).
2. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Si les biens classés monuments historiques ne sont pas exonérés d’impôt sur la fortune immobilière, ils permettent toutefois d’en réduire son poids.
En effet, le plafonnement global de l’impôt prévoit que le total des cotisations d’impôt sur le revenu, IFI, prélèvements sociaux et exceptionnelle sur les hauts revenus ne doivent pas dépasser 75 % des revenus du contribuables. Or, les revenus globaux étant ici diminués par le déficit issu de l’investissement en monument historique, celui-ci abaisse mécaniquement le plafond fiscal.
3. Pour qui ?
Sur le plan strictement fiscal, cet investissement est donc optimum pour les contribuables fortement imposés. Le dispositif permet en effet de réduire de manière significative l’impôt sur le revenu, puisque le déficit est pris en compte dans sa totalité.
Comme les charges foncières en monument historique s’imputent sur le revenu global, cette stratégie permet de diminuer l’imposition de tous les revenus, y compris celle des plus-values mobilières en n’optant pas pour la flat tax à 20 %.
L’investisseur a ici intérêt à opter pour leur taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu ; les gains seront dans ce cas diminués par les déficits constatés au titre des monuments historiques.
A noter
Seuls les contribuables qui ont leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif fiscal monuments historiques.
4. De fortes contraintes
Toutes les vieilles pierres ne sont pas considérées comme des monuments historiques.
Il faudra, tout d’abord, que le bien soit classé Monument historique, qu’il soit inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, qu’il fasse partie du Patrimoine national en raison du label « Fondation du patrimoine » ou encore qu’il fasse partie du Patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique suivant agrément du Ministère.
Ensuite, des conditions très strictes relatives aux travaux doivent être respectées. Ils devront faire l’objet d’une autorisation des Bâtiments de France qui en assureront le suivi. Le recours à un architecte inscrit sur la liste nationale des architectes en chef des monuments historiques est également un prérequis.
Afin de pouvoir profiter de certains avantages ou subvention, il sera nécessaire d’organiser une ouverture à la visite du bien classé.
Enfin, l’investisseur doit s’engager à le conserver pendant une durée minimum de 15 ans.
- L’investissement dans un bien d’exception classé est un puissant outil patrimonial
- Il ouvre droit à d’importants avantages fiscaux ;
- Les contreparties sont nombreuses et rigoureuses ;
- Les conseils d’un professionnel de la gestion patrimoniale est recommandé
