En 2019, le CIMR (Crédit d’Impôt de Modernisation et de Recouvrement) viendra purement et simplement effacer vos revenus 2018, à condition toutefois qu’il s’agisse de revenus réguliers. Mais si les loyers que vous encaisserez cette année échapperont à l’impôt sur le revenu, alors pourquoi financer des travaux qui ne seraient pas déductibles de vos revenus fonciers ? Ne vaut-il pas mieux reporter vos travaux à 2019 ? Voire à 2020 ? Éléments de réponse.
1. Année « blanche », explications :
L’entrée en vigueur du prélèvement à la source est prévue pour janvier 2019. Fiscalement, nous sommes donc en train de vivre une année dite « blanche ».
En effet, dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source, l’administration fiscale a créé un crédit d’impôt spécifique – le CIMR – permettant d’éviter une double imposition en 2019. Car si en 2018, les impôts que vous payez sont calculés sur vos revenus 2017, en 2019, vous payerez vos impôts directement sur les revenus de l’année 2019.
Concrètement, vos revenus du travail (salaires, pensions, traitements, …), vos revenus locatifs ne seront pas imposés. Par conséquent, vos charges habituellement déductibles de vos revenus fonciers, par exemple intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc… n’auront aucun effet ; on peut presque considérer qu’elles sont perdues. Mais tous vos revenus 2018 n’échapperont pas totalement à l’impôt pour autant. En effet, l’administration fiscale se chargera de vérifier le caractère habituel ou exceptionnel des sommes déclarées :
- Si les revenus « courants » que vous aurez touchés en 2018 ne feront l’objet d’aucune imposition, il n’en va pas de même de ceux qui revêtiraient un caractère « exceptionnel ». Primes, plus-values, dividendes et autres gains sur des stock-options seront susceptibles d’être imposés.
- Si les services fiscaux constatent que vos revenus « habituels » pour 2018 sont anormalement élevés par rapport aux années précédentes, vous pourrez faire l’objet du paiement d’un impôt supplémentaire en septembre 2019…
2. Et les travaux, dans tout ça ?
Comme nous l’avons vu, les loyers perçus cette année ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu. Dès lors, en l’absence d’impôt, il est alors logique que le déficit foncier généré notamment par des travaux n’ait aucun impact sur votre fiscalité.
Pour éviter qu’une majorité d’investisseurs locatifs ne reportent massivement les travaux qu’ils avaient prévu de réaliser et qu’accessoirement, l’industrie du bâtiment ne s’en trouve impactée, le législateur a mis en place un dispositif spécifique en utilisant le mécanisme des déficits reportables. Pour cela, l’administration fiscale fera la moyenne du coût des travaux réalisés en 2018 et 2019 de façon à pouvoir le déduire en 2019.
Bon à savoir
Si vous devez réaliser des travaux d’urgence, ceux-ci pourront faire l’objet d’une déduction totale.
3. Concrètement, ça donne quoi ?
La règle fiscale qu’a élaborée le gouvernement quant aux travaux et aux déductions d’impôts qui peuvent en résulter est la suivante. S’ils sont effectués :
- en 2018, le coût représenté par vos travaux pourra être déduit à 100 % de vos revenus fonciers pour cette même année,
- en 2018, 50 % du montant des travaux pourront être à nouveau déduits de vos revenus fonciers de 2019,
- en 2019, les travaux seront déductibles à hauteur de 50 % de leur montant de vos revenus fonciers pour l’année 2019,
- en 2020, vos travaux pourront être intégralement déduits de vos revenus fonciers.
Vous l’aurez compris, les travaux que vous aurez payés en 2018 compteront pour 150% !
Mise en application à travers quelques exemples, voici comment cette règle fiscale permet de gérer la période de transition « impôt sur le revenu / prélèvement à la source ».
> Imaginons qu’au cours de cette année 2018, le montant des travaux que vous envisagez de réaliser dans votre appartement soit inférieur à vos revenus locatifs, aucun déficit foncier ne serait alors créé. Alors, vous n’avez pas d’intérêt particulier.
> Supposons à présent que vous ayez encaissé des revenus exceptionnels. Les travaux que vous entreprendriez pourraient alors voir leur montant s’imputer sur ces revenus. Ces derniers étant revus à la baisse, votre impôt le serait aussi.
> Imaginons enfin que cette année, vous financiez des travaux importants dont le montant dépasserait celui de vos salaires, de vos loyers et de vos charges déductibles, une fois ceux-ci additionnés. Dans ce cas, un déficit foncier verrait le jour. Par conséquent, vos travaux seraient imputés tout d’abord sur vos revenus globaux 2018 à hauteur de 10 700 € et au-delà créera un déficit que vous pourrez reporter sur vos bénéfices fonciers pendant 10 ans, auquel s’ajoute le bonus 2018 de 50% sur l’année 2019.
Cette dernière situation est idéale en 2018 et peut vous permettre de profiter d’une belle opportunité résumée ci-dessous :
La réponse à la question de savoir s’il est préférable d’engager vos travaux sans tarder ou au contraire d’attendre 2019, voire 2020, pour démarrer le chantier, dépend non seulement de votre situation fiscale mais aussi de votre stratégie patrimoniale et de la capacité financière qui est la vôtre.
Surtout, pour parfaitement profiter de l’effet d’aubaine 2018, rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, il pourra vous proposer des opérations d’investissement optimisées au déficit foncier : souvent de beaux immeubles anciens en coeur de ville feront l’objet de travaux de rénovation maîtrisés.
