Baisse de l’impôt sur le revenu, extension et prolongation du dispositif Denormandie, réduction du champ d’application de la loi Pinel… La dernière Loi de finances contient des dispositions dont l’application change déjà – ou modifiera prochainement – les règles du jeu notamment en matière d’investissement locatif. Pour vous aider à vous y retrouver et à les appréhender au mieux afin de faire évoluer votre stratégie patrimoniale, nous avons mis un coup de projecteur sur trois nouveautés fiscales de la Loi de finances pour 2020.
1. L’impôt sur le revenu a baissé
Les parlementaires ont voté une mesure forte en abaissant le taux de la première tranche marginale (de 10 065 € à 25 659 €) du barème de l’impôt sur le revenu, le faisant passer de 14 % à 11 %. Effective depuis le 1er janvier, cette baisse va permettre à quelque 12 millions de foyers (d’abord, les retraités, puis les professions libérales, les indépendants et, à fin janvier, les salariés ainsi que les fonctionnaires) de profiter d’une réduction d’impôt annuelle de 350 €, en moyenne. Il est toutefois à noter que le gain annuel des contribuables de la deuxième tranche (de 25 660 € à 73 369 €) sera plafonné à 180 €.
Notre avis : Il peut être judicieux de capitaliser sur la réactualisation des taux de prélèvement. Peu importe que vous choisissiez de consacrer les euros que cette mesure vous aura fait économiser à de l’épargne ou au remboursement d’un prêt immobilier. Ce qui compte, c’est que vous parveniez à thésauriser votre impôt , c’est-à-dire à transformer votre fiscalité en capacité d’épargne.
En actionnant astucieusement ce levier fiscal complémentaire mis à votre disposition, vous pourrez atteindre plus facilement les objectifs patrimoniaux que vous vous êtes fixés : vous constituer un patrimoine et/ou le développer, préparer votre retraite, protéger votre famille, anticiper votre succession, vous créer un capital pour un projet de vie… Quel que soit votre but, n’hésitez pas à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion privé.
Bon à savoir
- Il existe trois taux de prélèvement à la source. Le taux du foyer (global et identique pour les deux conjoints), le taux individuel (propre à chaque membre du foyer fiscal) et le taux « neutre » (par souci de confidentialité, vous ne souhaitez pas transmettre votre taux individuel à votre employeur).
- En cas de changement de situation personnelle (mariage, naissance d’un enfant) ou professionnelle (promotion, perte d’emploi), il est possible (voire fortement conseillé) de faire évoluer ces taux.
2. Le dispositif Denormandie a été étendu et prolongé
Dans son article 115, la Loi de finances pour 2020 a également fait un léger lifting au dispositif Denormandie qui permet de profiter de réductions d’impôt équivalentes au dispositif Pinel.
Pour mémoire, si vous faites l’acquisition d’un logement (ancien !) vétuste dans une commune éligible à ce dispositif, que vous le rénovez et que vous vous engagez à le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans, vous profiterez alors d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant total de l’investissement (prix du bien + frais de notaire + coût des travaux). Attention, le ratio de travaux sur le prix d’acquisition doit représenter au moins 25 %. En outre, il vous faudra respecter tous les plafonds « Pinel » : prix au m2 plafonné à 5.500€, base de réduction d’impôt limitée à 300.000€/an, plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Mais parce qu’il visait initialement à redynamiser les centres-villes, le dispositif Denormandie ne pouvait pas s’appliquer hors du périmètre de ces centres-villes. Depuis le 1er janvier dernier, l’investissement Denormandie n’y est plus cantonné et s’étend désormais à la totalité des 245 communes éligibles ! Autre changement (et non des moindres !) à avoir été apporté par la Loi de finances pour 2020, le dispositif Denormandie qui devait initialement disparaître au 31 décembre 2021 a déjà été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Enfin, la liste des travaux de rénovation éligibles a, elle aussi, été revue à la hausse. Sont désormais pris en compte l’isolation des combles, des murs et/ou des fenêtres ainsi que le remplacement de la chaudière et/ou du système de production d’eau chaude.
Notre avis : Il s’agit d’une bonne nouvelle si vous voulez investir dans l’ancien ! La Loi de finances pour 2020 a rendu le dispositif Denormandie encore plus avantageux qu’il ne l’était déjà en élargissant son périmètre géographique et en modifiant la liste des travaux éligibles. Pour autant, comme c’est le cas pour tout investissement locatif, prenez soin d’évaluer la pertinence de cette solution d’investissement à votre situation et à vos objectifs. Outre la vérification des aspects intrinsèques (prix du marché, demande locative, proximité des transports, …) d’un investissement locatif, un conseiller patrimonial saura vous orienter dans votre stratégie patrimoniale.
3. Le dispositif Pinel a été resserré
Alors qu’elle a étendu le périmètre d’application du dispositif Denormandie, la Loi de finances pour 2020 entend plutôt réduire celui de la loi Pinel. En effet, elle prévoit notamment de resserrer à compter du 1er janvier 2021 le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel aux seuls « bâtiments d’habitation collectifs », c’est-à-dire les appartements. Jusque-là, vous aviez (et aurez jusqu’au 31 décembre de cette année) la possibilité d’acquérir au choix un appartement ou une maison individuelle, sans distinction dans les plafonds d’investissement qui restaient parfaitement identiques. Mais dès 2021, vous ne pourrez plus acheter ou faire construire une maison et demander à bénéficier du dispositif Pinel.
Notre avis : Bien que la Loi de finances pour 2020 semble avoir prévu de rogner son champ d’action, le dispositif Pinel n’a rien perdu de son efficacité ! Au contraire, il peut être intéressant de profiter des derniers mois pour faire l’acquisition d’une maison individuelle « sous Pinel ». Ces biens seront par la suite rares et bénéficieront donc d’une forte demande locative.
Bon à savoir
- Aussi avantageuse soit elle, la défiscalisation (jusqu’à 63 000 € pour un investissement de 300 000 €) qui accompagne le Pinel ne saurait être la seule fin de cet investissement. Car ce dispositif constitue également un très bon moyen de percevoir des revenus locatifs, de vous constituer un patrimoine et de préparer votre retraite.
- Enfin, il est à noter qu’en Pinel, il est permis de loger – sous conditions de loyers et de revenus – ses enfants (pendant leurs études, par exemple) tout en conservant son avantage fiscal.
