Les remaniements des marchés de la location saisonnière et de la location meublée ont un impact sur les rentabilités et sur les risques de vacances que l’investisseur doit intégrer dans son plan de financement.
En 2021, l’investisseur fait face à une situation inédite. Le marché locatif parisien est en pleine évolution, et l’investisseur doit s’adapter aux nouvelles tendances. Il doit se montrer attentif pour ajuster sa stratégie d’achat/location en fonction de ces changements.
1. Un choc de l’offre
Première conséquence de la crise de la Covid-19, un basculement de la location saisonnière vers la location meublée voire vers la location nue classique. Face à la disparition des touristes et à la raréfaction des étudiants que les cours « en distanciel » ont éloignés de la capitale, les investisseurs ont réinvesti les marchés de la location de longue durée. Le départ des jeunes actifs et des familles vers des espaces plus grands en périphérie (et même en région) vient encore augmenter ce volume d’offre.
D’après la plateforme SeLoger.com, en avril 2021, on enregistre une forte hausse d’annonces de meublés (+204% sur un an) et d’annonces de locations vides (+158%). Le souhait de la Ville de Paris de fixer des quotas de locations saisonnières par quartier, notamment dans les zones les plus touristiques qui sont confrontées à une pénurie de logements, devrait encore contribuer à pérenniser cette nouvelle situation.
2. Limiter les délais de vacances
La durée pour louer ce stock de logements disponibles est, d’après les derniers chiffres de SeLoger.com, en moyenne de 19 jours (soit une hausse de +4,1% en un an). Le déséquilibre entre l’offre et la demande allonge ces délais de location dans le centre de la capitale et les quartiers les plus touristiques. Il faut compter en moyenne 33 jours pour louer un bien dans le premier arrondissement, 26 jours dans le 3e arrondissement et 28 jours dans le 8e arrondissement.
Un logement se loue désormais deux fois plus vite dans le 20e arrondissement que dans le 1er arrondissement.
Dans ce contexte, les investisseurs doivent étudier attentivement le rapport qualité du bien/montant du loyer, afin de proposer un logement adapté aux besoins d’aujourd’hui et ainsi s’assurer de louer leur bien rapidement.
3. Revoir ses prévisionnels
Au premier trimestre 2021, on a enregistré les premières baisses de loyers, certes légères mais inédites. Avec un loyer moyen fixé à 34,36 euros au m2 (hors charges), entre mars 2020 et mars 2021, les loyers parisiens ont baissé de 0,90%.
Le phénomène n’est d’ailleurs pas limité à Paris. On enregistre les mêmes baisses sensibles de loyers moyens à Lille ou encore à Nice. Les investisseurs doivent se montrer vigilants sur le montant des loyers inclus dans leur plan de financement. Ils doivent également se montrer vigilants sur les conséquences des règles de plafonnement y compris pour les biens déjà mis en location.
4. Des loyers plafonnés
En novembre 2020, le premier jugement sanctionnant un propriétaire parisien est tombé. Le bailleur, propriétaire d’un deux pièces de 28 m2 dans le 7e dont le loyer dépassait de 33% les valeurs autorisées, a dû rembourser son locataire, du trop perçu, et s’acquitter en outre d’une amende administrative de 1.060 euros.
En conclusion
L’acquisition immobilière parisienne si chère mais si sécurisée semble faire face à une situation inédite d’insécurité : une possible baisse des prix couplé à un ralentissement d’un marché locatif strictement réglementé. On peut s’attendre à une « évasion » des investisseurs vers des villes de France à la dynamique renforcée à la suite de la crise sanitaire, aux prix plus accessibles et au système réglementaire plus souple. D’ailleurs, on constate depuis quelques semaines une hausse significative des villes comme Angers, Rennes, Biarritz, … N’hésitez donc pas à vous faire conseiller par un professionnel de la gestion patrimoniale qui sera au fait de l’ensemble de la situation, et mettre en place avec vous la stratégie adaptée à vos objectifs.
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