Deux ans après le début de la crise sanitaire, le marché immobilier continue sa reconfiguration. Le niveau de la demande soutient l’augmentation des prix. Les maisons, notamment en grande couronne francilienne ou en région, sont plébiscitées.
1. L’ancien, un marché solide
Premier constat : le marché immobilier fait preuve d’un dynamisme inédit. D’après les statistiques des notaires publiées en février, avec environ 1,17 million de transactions réalisées en 2021, le marché a atteint un volume record.
Si on rapporte le nombre de transactions aux réserves de logements disponibles, qui croît d’environ 1% par an, les ventes au quatrième trimestre 2021 ont légèrement diminué mais se sont stabilisées à un niveau élevé, attestant de la solidité du marché.
2. Maisons : attractivité maximale
La hausse des prix se poursuit également dans l’immobilier ancien : +7,1% sur un an. Depuis le quatrième trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons que pour les appartements, un phénomène inédit depuis 2016. Ainsi, au quatrième trimestre 2021, on constate une hausse des prix de + 9% en un an pour les maisons et de +4,6% pour les appartements. Les stocks annuels de maison à vendre reculent de 13,8% par an depuis le début de la pandémie alors que celui d’appartements n’accusent que 4% de baisse annuelle, d’après les chiffres de la plateforme d’annonces immobilières Seloger.fr. Cette relative rareté de biens à vendre soutient le rythme de croissance annuel des prix des maisons, qui est actuellement deux fois plus important que celui des appartements.
3. Les acheteurs très présents en grande couronne
À Paris, le nombre de logements à vendre se reconstitue et augmente régulièrement d’après les mêmes chiffres de Seloger.fr. Le volume annuel d’annonces immobilières y accusait un recul de 6% au cours des douze mois ayant précédé la pandémie. À l’inverse, sur les deux dernières années, il enregistre une croissance de 9,2%.
En revanche, un écart entre l’offre et la demande est apparu en Grande Couronne francilienne (Essonne, Val-d’Oise…), où le niveau des stocks de biens disponibles décroît beaucoup plus rapidement qu’avant la pandémie. On y recense désormais plus d’acquéreurs que de logements en vente contre 1 acquéreur pour 1 bien auparavant.
En conséquence, les prix de ventes dans l’ancien flambent significativement : +10,9% sur deux ans dans le Val-d’Oise, +9,4% dans l’Essonne et la Seine-et-Marne.
D’après les chiffres de la plateforme immobilières PAP, environ 60.000 maisons franciliennes ont été vendues en 2021.
4. Les prix montent en zone rurale
Plus d’une vente de maison sur cinq s’effectue en zone rurale d’après les observations des équipes de PAP. Or, c’est également dans les communes rurales que le volume de biens disponibles à l’achat diminue rapidement, soulignent les experts. Ce phénomène s’accompagne logiquement d’une envolée des prix : + 11,9% depuis 2 ans.
5. Un rééquilibrage des marchés
De façon générale, si la baisse des stocks en immobilier ancien à vendre est notable en région, le rapport entre l’offre et la demande tend à se rééquilibrer dans les villes de taille moyenne. Dans ces villes prisées par les acquéreurs aux lendemains du confinement, les volumes se reconstituent, comme à Toulouse ou encore à Rennes où la tension recule. On recense désormais 2% plus d’acheteurs que de biens à vendre dans la capitale de la Bretagne. Il y a deux ans, ce chiffre culminait à 27%.
6. La guerre en Ukraine
Si au début de l’année 2022, la solidité du marché de l’immobilier paraissait prometteuse, il faut composer avec les aléas de l’actualité : sursaut de l’épidémie et risques géopolitiques avivés par la guerre en Ukraine aux portes de l’Union européenne. L’inflation attisée par les tensions sur les prix de l’énergie, le blé, les matières premières s’accompagne d’un risque d’augmentation des taux d’intérêts qui pourrait conduire à une baisse des prix immobiliers. De quoi encourager les vendeurs hésitants à mettre en vente leur patrimoine rapidement et donc à augmenter les stocks de biens à vendre : une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs.
