Faut-il investir dans les résidences services ?

Les résidences services constituent un produit d’investissement particulièrement intéressant.

Toutefois, quelques précautions doivent être observées avant de se lancer.

Investir dans une location meublée et gérée par un professionnel, la formule peut séduire.

Ces établissements, composés de logements autonomes, offrent à leurs occupants des services collectifs spécifiques. Leur gestion est déléguée par le propriétaire à un exploitant.

Résidence de tourisme, résidente étudiante, résidence d’affaires, résidence senior, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), la gamme est large. L’éventail des services proposés est également vaste : aide médicalisée, mise à disposition d’un personnel attaché à la résidence, espaces communs, laverie, accueil, restauration, ménage et salle de fitness. Chacun de ces services contribue au bien-être des occupants.

Bénéficier d’un régime fiscal avantageux

Les logements, meublés par le propriétaire, permettent de bénéficier du régime avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le bailleur peut déduire des loyers des amortissements. Une partie du prix d’acquisition, considérée comme une charge déductible par l’administration, réduira ainsi la base de calcul de l’impôt locatif. Les investisseurs LMNP perçoivent habituellement des revenus faiblement imposés.

De plus, si l’investisseur achète un bien dans une résidence neuve et confie la gestion à un exploitant professionnel, il bénéficiera de services. Il se verra également remboursé du montant de la TVA payée. Cela représente une économie fiscale immédiate et significative.

Un investissement rentable grâce au bail commercial

Après avoir évalué son chiffre d’affaires prévisionnel en fonction de la capacité d’occupation de la résidence, l’exploitant proposera au propriétaire de conclure un bail commercial. Ce bail sera généralement établi pour une durée prolongée, typiquement entre 9 et 12 ans.

Sécuriser son investissement

Pour cela, il est nécessaire d’étudier :

• Le marché. A chaque résidence de services correspond une clientèle bien spécifique : touristes, personnes âgées, étudiants… L’investisseur doit s’intéresser au potentiel de développement de sa cible. Cela inclut le vieillissement de la population, l’augmentation du risque de dépendance et la pénurie de logements adaptés aux étudiants. Il doit également évaluer les risques de vacance locative, qui peuvent impacter la rentabilité du bien, comme la crise du tourisme liée à la crise sanitaire.

• L’exploitant. Il faut choisir avec soin le gestionnaire de son bien. En effet, dans le cadre de la résidence service, le locataire est l’exploitant lui-même. Le propriétaire réduit donc au maximum son risque locatif (vacance locative, impayés) qu’il reporte sur le professionnel : le remplissage de la résidence et l’encaissement des loyers deviennent les préoccupations du seul exploitant. Un exploitant sérieux et renommé sera un gage de tranquillité et de pérennité.

• La résidence elle-même. Outre la rentabilité locative proposée par l’exploitant et, comme pour tout achat immobilier, les qualités intrinsèques du bien, ses équipements et son emplacement sont des critères essentiels pour s’assurer d’une rentabilité à court, moyen et long terme.

Le conseil + :

Investissement sécurisant et rentable, il n’en est pas moins très spécifique dont les risques sont à bien appréhender. Se faire assister par des professionnels est ici le prérequis d’un investissement réussi :

• Le comptable qui aura la mission d’appliquer à bon escient les amortissements fiscaux.

• Le conseiller en gestion de patrimoine qui accompagnera l’investisseur dans le choix de la résidence, dans la sélection de l’exploitant et surtout vérifiera que cet achat s’insère dans une stratégie de diversification pertinente.

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