Le viager est une modalité de transmission d’un patrimoine immobilier. Cette approche répond aux enjeux liés au vieillissement de la population. Elle aborde également les incertitudes concernant la pérennité de notre système de retraite.
De nouveaux montages financiers permettent d’investir en viager de façon innovante pour sécuriser la fin de vie de nos ainés.
Les ventes en viager connaissent un regain d’intérêt. L’allongement de la durée de vie des seniors suscite de nouvelles préoccupations. La nécessité de se procurer des revenus complémentaires pour la retraite attire de nouveaux candidats. Ces ventes leur permettent en effet de conserver leur bien tout en finançant leur perte d’autonomie.
Pour les acquéreurs, c’est un moyen d’accéder à la propriété immobilière avec des conditions financières qui peuvent s’avérer attractives.
Le viager est un contrat aléatoire
L’aléa réside dans la durée qui reste à vivre au vendeur, le crédit rentier. Il cède son bien immobilier contre un capital (le bouquet) qui lui est versé au moment de la signature de l’acte et contre une rente qui lui est versée chaque mois jusqu’à son décès.
Il est également déchargé des gros travaux. À l’instar d’un démembrement de propriété (nue propriété et usufruit), la majorité des charges doit être acquittée par le débiteur preneur. Le débiteur rentier ne connaît pas à l’avance le terme auquel cessera son obligation de verser la rente prévue. Cependant, cette formule lui permet de se constituer un patrimoine à des conditions financièrement avantageuses. Une décote en fonction de l’âge du crédit rentier est en effet pratiquée sur le bien.
De nouvelles formes de contrats
Cet aléa a contribué à véhiculer une image négative du viager. Cette perception est nourrie par des fictions, comme le film « Le Viager » de Pierre Tchernia. Elle est également alimentée par des faits réels, tels que le viager conclu par Jeanne Calment. Dans ce cas, des vendeurs centenaires ont fait de très mauvaises affaires à leurs acheteurs. La crainte de devoir spéculer sur la disparition d’autrui y était également pour beaucoup.
En 2022, de nouvelles approches se font jour, bien éloignées de ces images presque caricaturales, tel le viager solidaire, un produit financier innovant.
Un investissement qui a du sens
L’investisseur achète des parts d’une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) socialement innovante. Cette société a pour objectif l’acquisition en viager occupé de logements appartenant à des personnes âgées. Ces dernières reçoivent une fraction du prix total ainsi qu’une rente viagère mensuelle. Cela leur permet de sécuriser leur revenu et de financer leur maintien à domicile. À leur décès, la SCIC peut louer ces biens ou les revendre.
L’objectif de l’opération n’est pas de rechercher des bénéfices. Il s’agit avant tout de permettre le maintien à domicile des personnes âgées dans de bonnes conditions. L’apport d’un revenu complémentaire par le biais d’une vente en viager leur permet de retrouver une certaine aisance financière. Cela aide à financer des services extérieurs, tels que des soins, l’alimentation ou l’entretien du logement.
Une fois libéré, le logement fera l’objet d’un « recyclage solidaire ». Cela se fera par une location ou une revente à des personnes rencontrant des difficultés pour se loger, voire exclues habituellement du marché. En contrepartie de sa souscription au capital de la SCIC, l’investisseur reçoit des parts sociales. Ces parts ont une valeur fixe et peuvent, à terme, être rachetées par la SCIC à leur valeur nominale. En 2020, un des premiers acteurs du secteur, la SCI Les 3 Colonnes, créée en 2013, a annoncé une levée de fonds de 10 millions d’euros pour accroître ses capacités d’intervention.
L’assurance-vie s’ouvre au viager
Autre solution : utiliser son contrat d’assurance-vie pour aider au maintien à domicile des plus seniors en investissant dans un véhicule viager immobilier. Il s’agit d’un fonds à objet sociétal qui investit dans l’immobilier résidentiel en viager occupé sans rente. Cet investissement en unités de comptes est responsable et permet de participer à une dynamique sociétale innovante.
C’est également une source de diversification dans la pierre-papier, susceptible de booster la performance de son contrat d’assurance-vie. La SCI Viagénérations, le premier fonds viager éligible en assurance-vie lancé par Turgot AM en 2017, a réalisé une performance de 5,79% en 2021. En outre, cet investissement peut offrir des perspectives potentielles de plus-values à long terme, les biens immobiliers étant acquis avec une décote significative.
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