Remontée des taux, conditions plus restrictives, banques plus sélectives : le point sur les conditions d’emprunt post covid-19.
Au début de l’année 2020, soutenue par des taux historiquement bas, la dynamique du crédit immobilier continuait à battre son plein. Si les taux restent encore favorables, la donne commence à changer.
1. La production de crédits reprend
Pendant la période de confinement, les banques se sont essentiellement concentrées sur les dossiers en cours et très peu de nouvelles demandes de crédit ont été instruites. Depuis mars, la production de crédit immobilier est donc logiquement en recul alors même que l’année avait très bien commencé.
D’après les indicateurs de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, sous l’effet du confinement et de la paralysie de pans entiers de l’économie, les mois de mars et avril ont été très perturbés et la chute de la production s’est nécessairement amplifiée en mai.
Si, à la faveur du déconfinement,
les porteurs de projet immobilier semblent de retour sur le marché, dans des proportions d’ailleurs plus importantes qu’attendues, les banques ne sont pas encore au rendez-vous. Elles se montrent particulièrement sélectives sur les dossiers qu’elles choisissent de financer.
Avec une attention renforcée sur la rémunération des emprunteurs et sur la solidité de leur emploi, elles sont d’autant plus vigilantes vis-à-vis des professionnels des secteurs les plus affectés par la crise (transport, restauration, spectacle, …). Par ailleurs, le taux d’endettement ainsi que les capacités d’apport et d’épargne après opération sont désormais examinés de très près.
2. Moins de dossiers acceptés
Dans ce contexte, les refus de prêts augmentent obligatoirement. Le durcissement des conditions d’octroi de crédit avait d’ailleurs commencé avant même la crise sanitaire. En décembre 2019, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière incitaient déjà les établissements prêteurs à durcir les conditions d’obtention de prêt. Le taux d’endettement ne doit plus dépasser 33 %. Quant à la durée totale du crédit immobilier, elle ne devra pas excéder 25 ans. L’impact est alors immédiat ; nombreux sont les particuliers à ne plus être en mesure de réaliser leur projet immobilier.
La règle du reste à vivre est encadrée par le législateur qui a prévu qu’il ne pouvait être inférieur au RSA, majoré de 50 % en présence de personnes à charge. En pratique, les banques se fixent des règles prudentielles excédant ces limites légales ce qui les conduit à écarter les dossiers les plus fragiles : les primo-accédants aux revenus modestes ou les investisseurs locatifs sans apports.
En outre, la baisse du taux de l’usure en avril dernier a pour effet de limiter l’accès au crédit d’autres types de dossiers : les emprunteurs les plus âgés ou ceux qui ont été malades. En effet dans leurs cas, les surcoûts d’assurance emprunteur majorent leurs taux d’emprunt au-delà du taux d’usure.
Bon à savoir
- Il est donc devenu primordial de bien s’entourer pour réaliser un projet immobilier. Le professionnel de la gestion privée pourra déterminer la capacité d’acquisition, saura orienter vers les projets pertinents et permettra d’accéder directement à ses partenaires bancaires.
3. Les taux remontent
Avec la crise économique qui a suivi la crise sanitaire, les risques portés par les établissements prêteurs sur la dette immobilière des particuliers se sont renforcés. En réponse à la hausse des risques et de l’incertitude sur les évolutions macro-économiques et financières à venir, les taux poursuivent leur remontée.
Toujours d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en mai, ce phénomène met un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation. Le taux moyen des prêts immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) s’est
ainsi élevé à 1,25 % en moyenne, contre 1,18 % en avril 2020, soit plus 7 points de base en un mois et plus 13 points de base depuis décembre 2020.
Sans surprise, ce sont les emprunteurs qui ont les dossiers les plus fragiles qui subissent de plein fouet cette phénomène (primo-accédants et emprunteurs dotés d’un faible apport personnel). Les meilleurs dossiers (couples, CDI, revenus annuels supérieurs à 70.000 euros) peuvent en revanche se voir proposer des conditions financières attractives, dans un contexte où la concurrence entre les banques est accrue pour ces profils.
