Face à la baisse des rendements de l’assurance-vie, aux faibles performances du livret A et à l’incertitude qui pèse sur les marchés boursiers, l’immobilier fait, plus que jamais, office de valeur refuge aux yeux des Français. Il faut dire, en particulier, que l’investissement locatif offre plus d’un atout dans son jeu et qu’il permet de s’adapter aux stratégies les plus variées. Voici les quatre principaux avantages :
Avantage n°1. Se constituer un patrimoine
Si l’immobilier rassure autant, c’est notamment parce qu’elle permet de bâtir, petit à petit, un patrimoine à la fois sûr et durable. En plus de pouvoir être transmis à ses héritiers, revendu (assorti d’une éventuelle plus-value), repris (pour habiter soi-même le logement ou pour y installer un proche), le patrimoine que l’investissement locatif permet de se constituer est plus facilement finançable à crédit que tout autre acquisition. En effet, vos mensualités de remboursement seront partiellement prises en charge par les loyers que vous percevrez : l’effet de levier est alors maximal.
Bien sûr, le prix de l’immobilier tend à augmenter dans les grandes villes. Pour autant, cette tendance haussière du prix de la pierre est largement contrebalancée par des taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas ainsi que par des conditions d’octroi de crédits bancaires qui n’ont jamais été aussi souples.
Bon à savoir
Parce qu’ils permettent d’investir dans des centres-villes historiques et/ou d’acquérir des biens classés, les dispositifs Malraux et Monuments historiques font le bonheur des contribuables fortement fiscalisés et amateurs de vieilles pierres qui peuvent ainsi se constituer un patrimoine chargé d’histoire.
Avantage n°2. Percevoir des revenus complémentaires
Les loyers que l’on perçoit dans le cadre d’un investissement locatif permettent, comme nous l’avons évoqué plus haut, de compenser le remboursement des mensualités de votre prêt immobilier. Mais les revenus issus de la pierre locative constitueront également, à terme, un complément de retraite appréciable. Ils limiteront alors l’inéluctable baisse de revenus qui accompagne tout départ en retraite.
Pour sécuriser vos revenus locatifs, il est important d’optimiser le taux d’occupation de votre bien et, partant, de réduire au maximum son taux de vacance locative. Pour cela, soyez particulièrement attentif/ve à l’emplacement du logement dont vous envisagez de faire l’acquisition en vue de le louer. Veillez, de préférence, à ce que le bien soit situé :
- dans un secteur à forte demande locative (les zones « tendues » au sein desquelles il est possible d’investir en Pinel se caractérisent par une demande qui dépasse largement l’offre de logements),
- à proximité des transports (métro, bus, tramway…), des commerces, des bassins d’emplois, …
Bon à savoir
Les résidences services (étudiantes ou seniors) permettent de profiter de revenus locatifs garantis par bail commercial. Concrètement, le gestionnaire de la résidence est en réalité votre locataire. Par conséquent, que le logement dont vous aurez fait l’acquisition soit occupé ou non, il doit vous verser les loyers.
Avantage n°3. Payer moins d’impôts
Un autre avantage – et non des moindres – de l’investissement locatif consiste en la réduction d’impôt dont il permet parfois de bénéficier. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- Si vous optez pour le dispositif Pinel, l’avantage fiscal qui vous sera accordé sera proportionnel à la durée de la location de votre logement. Dans la limite d’un plafond de 300 000 €, la réduction atteindra 12 % du prix de revient pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans de location et jusqu’à 21 % pour un engagement de louer sur 12 ans (soit jusqu’à 63 000 € d’économie sur vos impôts).
- Si vous préférez défiscaliser en investissant dans l’ancien, la loi Denormandie vous permettra de profiter des mêmes avantages fiscaux (jusqu’à 63 000 € de réduction) que la loi Pinel en contrepartie de l’acquisition d’un bien ancien dégradé, de sa rénovation et de sa mise en location. Attention, le coût des travaux réalisés devra correspondre à 25 % du prix d’achat.
- Pour toutes vos recettes locatives (hors meublé), il est également possible de générer un déficit foncier en déduisant de vos loyers l’ensemble des charges (charges de copropriété, frais d’acquisition, travaux de réparation, honoraires d’agence, taxe foncière, intérêts d’emprunt …). Il s’imputera sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur vos recettes locatives des dix prochaines années.
- Pour vos locations meublées, si sur l’année, le total de vos revenus locatifs ne dépasse pas 23 000 €, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permettra de bénéficier d’un abattement de 50 %.
- Si vous avez opté pour le régime d’imposition au réel et/ou que les revenus de votre location meublée dépassent 70 000 €, vous pourrez alors comptabiliser non seulement l’intégralité des frais liés à votre activité mais aussi déduire un important amortissement calculé sur le prix du logement.
- Si vous avez acheté – en VEFA – un logement au sein d’une résidence services, vous pourrez demander à bénéficier du dispositif Censi-Bouvard afin de réduire vos impôts de 11 % du prix HT de votre investissement. Ce dernier étant plafonné à 300 000 € par an, l’avantage fiscal se montera alors à 33 000 € maximum par an, étalée sur une période de neuf ans de location. Vous aurez en outre la possibilité de récupérer la TVA que vous aurez versée à l’achat.
- Si vous achetez un logement dans un quartier « historique » en vue de le louer, la loi Malraux vous autorisera à réduire vos impôts de 22 à 30 % du montant des travaux de rénovation qui seront réalisés. La ristourne pourra ainsi atteindre 120 000 € répartis sur quatre ans.
Dans tous les cas, la décision d’investir dans l’immobilier locatif ne saurait être motivée par la seule perspective de payer moins d’impôts. Pour être efficace, un placement doit être adapté non seulement à vos objectifs (vous bâtir un patrimoine, toucher des revenus complémentaires, préparer votre retraite, réduire la pression fiscale, …) mais aussi à votre situation (personnelle, financière, patrimoniale…). Pour faire le bon choix (et éviter de faire le mauvais !), prenez soin de recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Avantage n°4. Profiter d’un rendement intéressant
Investir dans la pierre locative permet de profiter d’un rendement locatif qui n’a actuellement pas à rougir de la comparaison avec assurances-vie, livrets A et autres placements dont les taux de rémunération ont connu des jours meilleurs. Preuve en est qu’une étude réalisée par l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) a montré que la location d’un logement parisien entre 1996 et 2016 avait été plus rentable que la détention d’actions sur la même période.
En termes de rentabilité locative brute, les chiffres les plus fréquemment cités font état d’un rendement avoisinant 4,5 % pour une location vide, 5 % pour une location meublée, 3,95 % pour une SCPI, autour de 8 % pour une location saisonnière et 4,25 % pour une résidence services. Attention, prenez garde à ne pas surpayer le bien que vous proposerez à la location. Car plus son prix d’achat sera élevé, moins la rentabilité locative d’un logement sera importante. Pour autant, il est à noter que dans les grandes villes où les logements coûtent cher, la forte demande locative tend à compenser la ténuité de la rentabilité locative de votre investissement.
Bon à savoir
En poker, le « risk/reward » (risque/récompense) désigne le ratio entre le risque encouru et la récompense à la clé. Plus le risque est élevé, plus le gain doit l’être également. Et inversement. En matière d’investissement immobilier, c’est la même chose : plus un gain est potentiellement élevé, plus le risque pesant sur l’investisseur est important. À l’inverse, un placement dit de « bon père de famille » sera souvent moins performant qu’un autre, plus risqué.
Les points clés à retenir
- La pierre locative présente le quadruple avantage de permettre de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires, de réduire la pression fiscale et de profiter d’une bonne rentabilité.
- Parce qu’ils permettent de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix de revient d’un investissement locatif, les dispositifs Pinel (dans le neuf) et Denormandie (dans l’ancien) conviennent à de nombreux projets d’investissement locatif.
- Pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif, pensez à recueillir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer.
