Investir en démembrement dans des parts de SCPI permet de bénéficier d’intéressantes conditions d’achat et d’optimiser sa fiscalité. Panorama des différents investisseurs à qui s’adresse ce type de projet.
Investir dans la « pierre-papier » consiste à acquérir des parts dans des sociétés qui acquièrent des actifs immobiliers. En investissant dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), l’épargnant confie à un professionnel le choix des biens immobiliers à sélectionner. Ce professionnel gère également la location de ces biens. Les loyers perçus sont reversés aux porteurs de parts – aux associés, qui bénéficient ainsi de revenus réguliers.
1. Un taux de distribution attractif
Les parts des SCPI sont recherchées par les investisseurs car, pour un ticket d’entrée relativement faible au regard des prix de l’immobilier « classique », elles bénéficient d’un taux de distribution qui peut être attractif : +4,45% en 2021, d’après les chiffres de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) et l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Si elles permettent à leurs souscripteurs de mutualiser les risques locatifs, elles n’offrent aucune garantie en capital. Ces produits restent exposés aux fluctuations des marchés immobiliers qui peuvent affecter les secteurs économiques (bureaux, commerce, logistique, etc.) et les zones géographiques (France, Europe du Sud, Europe du Nord, etc.) sans laisser à l’investisseur une liberté de manœuvre.
2. Investir dans des parts de SCPI avec une décote
Comme pour une acquisition traditionnelle, l’investissement peut se faire en pleine propriété ou démembrement de propriété. Séparer les droits de propriété permet de bénéficier de conditions d’achat avantageuses.
En effet, en contrepartie d’un usufruit confié à une personne morale ayant une activité de loueur, souvent de grands institutionnels exploitants des parcs locatifs de bureaux ou de logements sociaux, l’épargnant acquiert la seule nue-propriété des parts. Cela lui permet de bénéficier d’une décote non négligeable. Cette décote est significative et peut varier entre 30 et 50 %. Ainsi, l’épargnant profite d’un investissement attractif tout en limitant son engagement financier. Plus la période de démembrement est longue plus la décote pratiquée sur la valeur des titres est importante.
Durant toute la durée de l’usufruit, l’investisseur ne percevra aucun loyer ; il se soustrait ainsi à la fiscalité des revenus fonciers et aux risques d’impayés.
3. Un investissement à long terme
À l’échéance de la période de démembrement, la nue-propriété et l’usufruit sont automatiquement réunis entre les mains du nu-propriétaire sans aucun frais et sans aucune fiscalité. L’acquéreur récupère la pleine propriété de parts qu’il aura pourtant acquises à un prix fortement réduit. Il s’agit donc bien d’un investissement à envisager sur le long terme au regard des durées d’usufruit généralement comprises entre 5 et 15 ans.
L’investissement en nue-propriété peut séduire les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus locatifs immédiats. Ces investisseurs souhaitent se constituer un capital ou des revenus complémentaires à terme. Il leur permet d’envisager sereinement et à l’avance le financement d’un projet précis et différé dans le temps. Cela peut inclure la perception de revenus complémentaires pendant la retraite ou le financement des études d’un enfant, par exemple.
Ce type d’investissement représente également une bonne option pour les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne souhaitent pas alourdir leur facture fiscale tout en poursuivant la constitution de leur patrimoine, seul l’usufruitier étant redevable de l’IFI.
4. Conclusion sur les SCPI démembrées
Complément de revenus, constitution de capital, premier pas dans l’investissement immobilier ou appoint d’un patrimoine déjà constitué, les SCPI démembrées sont des véhicules d’investissement qu’il est pertinent d’envisager.
Les spécificités du marché et du mécanisme juridique du démembrement révèlent, cependant, la nécessité d’être conseillé et accompagné par un professionnel afin d’établir une stratégie en adéquation avec ses objectifs et de réaliser une sélection optimale des parts de SCPI à acquérir.
