Le recours à une société civile immobilière permet à certains propriétaires d’anticiper et faciliter la transmission de leur patrimoine, en bénéficiant d’une fiscalité plus favorable.
La société civile immobilière (SCI) n’a plus rien de confidentiel ni de sulfureux. Elle est au contraire un outil très répandu au sein des familles qui veulent anticiper la transmission de leurs biens.
1. Tout type de biens
La SCI est destinée à détenir tout type de biens immobiliers : immeuble d’habitation, résidence principale ou secondaire, immeuble à usage professionnel, investissement locatif, bois et forêts, terres agricoles,… Sur le plan juridique, la SCI ne constitue pas une forme juridique propre. Il s’agit d’une société civile, dont la particularité est d’être consacrée à l’achat, la location et la gestion d’un bien immobilier, sans but commercial.
2. Des parts sociales à valeurs égales
La SCI est seule propriétaire des biens immobiliers, soit parce qu’elle en a fait l’acquisition, soit parce que les propriétaires ont apporté leurs biens au capital de celle-ci et ont reçu, en contrepartie des parts sociales à hauteur de la fraction de leur apport dans le capital social. Les associés de la SCI détiennent des parts sociales,
lesquelles sont d’égale valeur. C’est ici que réside le point fort de la SCI dans un projet de transmission. En effet, les héritiers vont recevoir les parts sociales plutôt que des lots de biens immobiliers, soit par donation soit par succession : cela permettra une certaine souplesse dans la gestion du « parc immobilier ».
3. Anticiper une transmission
La SCI est également très efficace pour transmettre son patrimoine par étapes successives. Elle permet plus facilement de répartir son patrimoine entre plusieurs enfants ou petits enfants et de rester dans le cadre des abattements prévus pour les transmissions entre générations.
Lorsque les biens sont donnés en direct, il faut réussir constituer des lots de biens immobiliers dont les valeurs sont égales, ce qui n’est pas chose aisée en présence de plusieurs biens. À terme, ces lots s’apprécient différemment dans le temps et ainsi créent une distorsion entre les héritiers qu’il conviendra de réparer au moment de la succession.
Au contraire, si les enfants reçoivent des parts d’égale valeur de SCI plutôt que des biens aux valeurs nécessairement inégales, la valorisation de certains biens se traduit dans l’ensemble des parts, et profite donc à tous les associés. La succession au moment du décès en est donc simplifiée.
4. Optimiser fiscalement la transmission
Le recours à une SCI permet de diminuer les droits de donation et de succession. Pour le calcul des droits fiscaux, les parts de la SCI sont prises en compte pour leur valeur nette. Si la société a un passif, comme des intérêts d’emprunt, ce passif vient en déduction de la valeur du bien, réduisant d’autant la valeur des parts transmises et le montant d’impôt dû. Lorsque le bien est transmis en direct, ces frais ne sont fiscalement pris en compte que si les héritiers reprennent le prêt à leur compte, ce qui peut s’avérer difficile.
En outre, l’administration fiscale admet une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts de la SCI, en raison du caractère plus difficilement cessible des parts de la SCI, ce qui contribue également à réduire la facture fiscale.
5. Alors, la SCI est-elle la solution patrimoniale parfaite ?
Si elle présente de véritables atouts, il est important de prendre en considération qu’il s’agit d’une véritable société qui nécessitera donc la rédaction de statuts (dont l’importance est fondamentale car ces clauses régiront tous les aspects de la vie de la société), la convocation d’assemblées, la tenue d’une comptabilité, … Ce formalisme, outre ses complexités techniques, ont un coût complémentaire qu’il ne faut surtout pas négliger.
Egalement, une société civile implique obligatoirement au moins un associé. Si cela paraît évident dans un mécanisme de transmission, cela aura également des implications dans la capacité des propriétaires à décider des actions à mener sur tel ou tel bien immobilier. Transformer sa résidence principale en location saisonnière, vendre un logement locatif, … ? Ce sont des décisions qui devront faire l’objet d’un consensus. La SCI peut alors parfois s’avérer lourde à administrer a fortiori si elle ne détient qu’un seul actif immobilier.
Il sera important de demander l’avis d’un conseiller patrimonial qui, après une étude de votre situation et de vos objectifs, saura vous orienter dans votre démarche.
