La plus-value réalisée par un contribuable qui cède sa résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu. L’exonération de la plus-value résidence principale suscite cependant une attention particulière de l’administration fiscale, qui vérifie que toutes les conditions de cette faveur sont bien respectées.
Le propriétaire qui vend le bien qu’il définit comme son domicile bénéficie d’une exonération de taxe sur la plus-value réalisée. De plus, cette plus-value est également exonérée des prélèvements sociaux. Compte tenu de l’enjeu, l’administration fiscale vérifie que le bien constitue assurément la résidence principale du cédant. Dans cette matière, tout est affaire de circonstances, en témoigne une jurisprudence fournie sur le sujet.
1. Une résidence habituelle et effective
Pour que l’immeuble soit considéré comme résidence principale, le cédant doit en avoir eu la jouissance continue jusqu’à la vente. Cette condition est essentielle pour bénéficier de l’exonération de la plus-value. Elle correspond au lieu où le contribuable demeure habituellement pendant la majeure partie de l’année. Une utilisation temporaire d’un logement n’est pas considérée comme suffisante.
L’exonération est refusée lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente. Cela s’applique si cette occupation est faite pour les besoins de la vente ou dans le seul but d’échapper à l’impôt. Les juges refusent également l’exonération lorsque le bien est confié à une agence pour des locations de courte durée. Ce refus s’applique si le propriétaire n’occupe le logement que par périodes limitées.
2. L’importance des consommations énergétiques
Pour contrôler cette situation de fait, l’administration fiscale s’appuie essentiellement sur les factures d’énergie produites par le contribuable (eau, électricité). Lorsque le contribuable possède plusieurs biens qu’il occupe régulièrement, des éléments précis sont nécessaires pour déterminer sa résidence principale. Les factures liées aux consommations d’eau, de gaz ou d’électricité jouent un rôle clé. Elles permettent de prouver l’utilisation continue et habituelle d’un logement spécifique.
En revanche, les attestations de proches, un avis d’imposition de taxe foncière ou encore la souscription de contrats d’assurance ne peuvent constituer des éléments probants pour retenir la qualification, selon l’avis récurrent des juges.
3. Une tolérance pour les logements vacants
Autre point de vigilance : le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cependant, l’administration fait preuve de tolérance et admet qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour. Encore faut-il que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, et que le délai d’inoccupation du bien soit considéré comme « normal » par Bercy.
4. Un délai normal
Comment apprécier cette notion de délai normal ? La doxa administrative n’a fixé aucun délai maximum pour la réalisation d’une vente immobilière. Elle s’est bornée à préciser que dans un contexte économique classique, le délai d’une année constitue en principe un délai habituel pour finaliser une vente.
Si la période qui s’est écoulée entre le départ du cédant et la vente est plus long, l’administration fiscale doit tenir compte de toutes les circonstances de l’opération : conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien cédé et diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien. Elle regardera par exemple si le propriétaire a passé des annonces dans la presse et/ou accompli des démarches auprès d’agences immobilières.
Ainsi, un délai de 18 mois pour vendre deux biens immobiliers dans les Landes vient d’être jugé comme normal au regard de la date du mandat donné à l’agence et de la date de la signature du compromis, par la Cour administrative d’appel de Bordeaux en mai 2021. En revanche, les juges de Marseille ont considéré en février dernier qu’un délai de 2 ans ne se
justifie pas pour vendre une villa située à Fréjus dans laquelle le propriétaire a initié des travaux dont il ne démontre pas l’utilité pour en accélérer la cession.
À noter
Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale mais qui possèdent une résidence secondaire, il existe un cas d’exonération de taxe sur la plus-value dès lors que trois conditions complémentaires sont réunies :
- Première vente d’une résidence secondaire ;
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre ans précédent cette vente ;
- Utiliser dans les 2 ans le produit de la vente pour l’acquisition de sa résidence principale.
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