La possession d’un terrain non constructible entraîne des charges. Si ce terrain est cédé, il peut générer une plus-value. Cette plus-value sera considérablement augmentée si le statut juridique du bien change.
C’est un petit terrain sablonneux entre champs et haies aux confins de l’Orne et du Calvados. Ses plus vieux propriétaires ont plus de 90 ans, les plus jeunes une petite trentaine. Le bien, non agricole, est passé de génération en génération, transmis par donation ou héritage. En 2021, ils ne sont pas moins d’une quinzaine d’oncles et de cousins à posséder ce bien en indivision : un terrain non constructible. Certes, le bien est loué à un exploitant local et il prend lentement de la valeur au fil des années, mais la situation n’est pas si simple. Les uns veulent vendre le terrain pour se débarrasser d’un bien qui ne rapporte presque rien et coûte un peu, les loyers ne parvenant pas à neutraliser les impôts fonciers dûs. Les autres parient sur la chance : si le terrain devient constructible, c’est le jackpot assuré, affirment-ils.
1. Le PLU, un élément clé
Ces derniers n’ont pas complètement tort. C’est le Plan local d’urbanisme (PLU), ou autre document faisant autorité comme une carte communale, qui détermine si un terrain est constructible. Un terrain est constructible s’il est classé en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser) du plan. En fonction de la politique d’urbanisme de l’équipe municipale, le PLU peut être amené à évoluer. Et, il est tout à fait possible qu’un terrain inconstructible passe en zone constructible.
Une fois ce critère juridique rempli, il faudra également rendre le terrain constructible d’un point de vue technique, c’est-à-dire créer une voie d’accès, prévoir de raccorder le bien aux réseaux de distribution de la commune (eau, gaz, électricité). Or, ces travaux de viabilisation peuvent s’avérer coûteux. Il en est de même pour l’assainissement du terrain.
2. Conserver le bien ?
Conserver le bien a effectivement un coût, ne serait-ce que fiscal. Les propriétaires doivent s’acquitter chaque année de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB). Sa base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, laquelle résulte d’un tarif d’évaluation établi par chaque commune par nature de culture ou de propriété. Des exonérations partielles ou totales sont possibles. Dans tous les cas, l’impôt est établi pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’imposition. En cas de cession ou de donation dans l’année, la TFNB reste due. En outre, l’impôt sur le revenu s’applique aux revenus éventuels.
Ces dépenses réduiront certes les gains futurs. Cependant, dans certaines régions, un terrain devenu constructible peut voir son prix multiplié par 20 !
3. Céder un terrain non constructible
La solution la plus sage serait-elle de céder le bien dès maintenant ?
Le prix d’un terrain non constructible dépend de sa superficie et de son emplacement géographique. Il varie selon la zone dans laquelle il se situe. Par exemple, les autorités classifient les terrains en zone forestière, zone naturelle, zone à urbaniser ou zone agricole.
D’autres paramètres peuvent influencer le prix, tels que la proximité du terrain avec une zone constructible. La possibilité de diviser le terrain en parcelles, le relief et la nature du sol sont également des facteurs importants. N’y a-t-il aucun attrait à posséder une forêt ou un terrain qui aurait une pleine vue sur la mer ?
Exemples :
En Normandie, un terrain de 5.000 m² près de Honfleur, non constructible et non viabilisé, peut se vendre plus de 60.000 euros. Ce terrain comprend une citerne d’eau et trois petits chalets sans fondation.
Dans le Bordelais, un terrain forestier de 20.000 m², doté d’un terrain de tennis en terre battue en bon état, se vend moins de 15.000 euros. Ce prix est bien inférieur à celui des terrains non constructibles en Normandie.
