Le bail réel solidaire (BRS) repose sur la dissociation du foncier et de la construction. Grâce à ce dispositif, les ménages aux revenus modestes peuvent acheter leur résidence principale à un prix réduit de 30 à 50 %.
D’autres craignent, voire constatent, que les propriétaires-bailleurs se désengagent. Ils ne trouvent plus d’intérêt à louer des appartements dans ces zones tendues. Les prix d’acquisition restent très élevés, notamment à Paris. Pour neutraliser cette situation, les pouvoirs publics ont importé une technique éprouvée. Cette technique provient des communities land trusts aux États-Unis, au Canada, en Grande-Bretagne et en Belgique. Elle consiste à dissocier le foncier (le terrain) et le bâti (la construction).
1. Acheter les murs et louer le terrain
Cette technique juridique innovante a été introduite en France en 2016 sous le nom de « bail réel solidaire » (BRS). Dans ce schéma, les ménages achètent les murs et « louent » le terrain à son propriétaire, un Organisme de foncier solidaire (OFS). Ces organismes sans but lucratif, coopératives, bailleurs HLM et municipalités – sont agréés par le préfet de région et ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, d’y faire construire des immeubles afin de constituer un parc de logements à destination des ménages modestes.
Le locataire signe le bail du terrain pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il peut être reconduit (ou « rechargé ») à chaque fois que les murs changent de propriétaire, à la faveur d’une vente, d’une succession ou d’une donation. Ainsi, ils maintiennent la valeur du bien à l’approche de l’échéance initiale du bail. Les ménages paient une redevance d’occupation. Cette redevance varie selon la commune et peut aller de quelques centimes jusqu’à 5 euros par mois.
2. Quelles conditions pour en profiter ?
Le BRS permet aux ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds d’acquérir leur résidence principale. Ceux-ci correspondent aux plafonds applicables pour l’obtention d’un prêt social location accession (PSLA) et qui est mis à jour chaque année.
A partir de là, l’acquéreur profitera d’une décote par rapport à une acquisition classique qui s’élève en moyenne à 30% ! Le futur propriétaire achètera un bien neuf, respectant les dernières normes notamment relatives aux économies d’énergie (un fort impact sur les factures), il pourra bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% dans certaines zones, il obtiendra un financement avantageux avec le prêt à taux zéro.
Ainsi, le premier BRS parisien, réalisé dans le 14e arrondissement sur le site de l’ancien l’hôpital Saint-Vincent-de-Paul, propose des appartements à 5.175 euros TTC par mètre carré, contre 10.712 euros en moyenne, tous types de biens confondus selon MeilleursAgents en janvier 2022.
Le dispositif est récent et ses réalisations encore peu nombreuses mais, selon l’association Foncier solidaire de France, fin 2025, 10.000 logements seront livrés en BRS par 71 OFS agréés.
3. Quelle valeur patrimoniale ?
Le bail réel solidaire conserve une valeur patrimoniale. Pour empêcher toute spéculation, les autorités ont mis en place des garde-fous.
Tout d’abord, l’acquéreur-preneur doit occuper le bien à titre de résidence principale. Il ne lui est donc pas possible de le louer et d’en tirer des loyers. Ensuite, si l’acquéreur peut vendre le bien ou le transmettre par donation ou succession, le prix de vente est encadré : il correspond au prix initial majoré de l’indice de référence des loyers (le logement prend de la valeur, même si cette plus-value reste cantonnée).
Dans tous les cas, l’OFS doit agréer le successeur en vérifiant son éligibilité au dispositif selon les conditions de ressources.
L’outil patrimonial du BRS conserve ainsi une valeur, grâce aux mesures mises en place pour en assurer la protection. Le propriétaire en remboursant son prêt chaque mois se constitue au fur et à mesure un capital qui pourra lui servir d’apport lorsqu’il souhaitera acquérir un nouveau logement.
Enfin, lorsqu’ils reçoivent un bien « BRS » par succession, les héritiers du preneur bénéficient d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial. Si ces derniers ne sont pas éligibles en raison de leur niveau de ressources, ils doivent trouver un repreneur dans le délai d’un an à compter du décès et percevront le fruit de la vente. En cas de non-respect du bail, l’OFS résilie le contrat et indemnise les héritiers pour leurs droits immobiliers.
A noter : ces conditions d’éligibilité ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ni au partenaire d’un pacte civil de solidarité.
4. Ce qu’il faut retenir du bail réel solidaire (BRS)
Ce dispositif permet aux ménages de devenir propriétaires plutôt que de rester locataires. Il permet aux ménages de rester dans des villes où les prix immobiliers sont élevés. De plus, il garantit une valeur patrimoniale transmissible et permet de capitaliser pour l’avenir.
