Le Conseil d’État vient de valider le plafonnement des loyers à Paris et à Lille, rejetant les recours de plusieurs associations de propriétaires. Le dispositif d’encadrement des loyers est donc maintenu, et la réglementation sur l’encadrement des loyers est validée.
1. Un dispositif appliqué dans de nombreuses communes…
Prévu par la loi Alur en 2014, le dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place de façon expérimentale pour une durée de 5 ans, dans le cadre de la loi ELAN. D’abord, l’encadrement a été voté à Paris. Par la suite, il a été adopté à Lille, dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis et du territoire Est Ensemble, puis à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. La Loi 3DS de février 2022 a prolongé cette expérimentation de trois années supplémentaires.
Le dispositif repose sur trois tarifs. Le premier est le loyer de référence. Le second est le loyer de référence majoré, qui est supérieur de 20 %. Le troisième est le loyer de référence minoré, qui est diminué de 30 %.
Le marché locatif observé détermine ces tarifs, qui se déclinent par secteurs géographiques regroupant une ou plusieurs communes ou quartiers. Ils varient également en fonction des catégories de logement, comme appartement ou maison. De plus, ils prennent en compte le nombre de pièces, l’état meublé ou nu, ainsi que l’époque de construction du bâtiment.
On limite le loyer hors charges d’un logement mis en location. Il ne pourra pas dépasser le niveau du loyer de référence majoré ainsi déterminé.
2. … mais inégalement respecté
L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et la Chambre nationale des propriétaires contestaient la légalité du dispositif. Leurs arguments n’ont pas su émouvoir le juge. « Une bonne nouvelle pour les locataires qui en ont assez des loyers trop chers, a souligné l’adjoint à la Maire de Paris, chargé du logement Ian Brossat. Nous allons nous atteler à les faire respecter », a t-il précisé.
Un vrai challenge, puisque d’après le baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers de la Fondation Abbé Pierre, publié en octobre 2021, à Paris 35% des annonces ne respectent pas ce dispositif. En moyenne le dépassement est évalué à 196 euros par mois. Il concerne majoritairement les petites surfaces (47% des logements de moins de 30 m2) et les biens situés dans le centre et l’ouest parisien. À l’automne 2022, l’Observatoire va étendre son étude aux autres territoires concernés par le dispositif.
3. Des sanctions bientôt davantage appliquées ?
Les autorités prévoient des sanctions à l’encontre des propriétaires qui ne respectent pas l’encadrement des loyers. Ils peuvent se voir contraints de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus. Ils encourent en outre une amende administrative plafonnée à 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. Dans les faits, peu de locataires agissent. En décembre 2021, la Commission départementale de conciliation (CDC) n’a reçu que 252 signalements et seulement une dizaine d’amendes a été notifiée aux bailleurs pour des montants n’excédant jamais 1.500 euros.
Mais la situation pourrait changer. La loi 3DS, adoptée en février 2022, propose de transférer le pouvoir de sanction du préfet au maire. Cette mesure vise à mieux faire respecter la réglementation. Paris a demandé cette délégation de pouvoir. Cela permettra de lutter plus efficacement contre les abus en matière d’encadrement des loyers.
4. Quelles opportunités pour les propriétaires ?
Si la mesure permet de stabiliser les loyers et de préserver le pouvoir d’achat des locataires du parc privé, elle peut avoir des effets délétères pour certains propriétaires. Ces derniers comptent sur l’encaissement des loyers pour régler leurs mensualités d’emprunt.
Quelles solutions envisagées ? Le marché de la location de courte durée, certes plus rentable, a vu sa réglementation se complexifier et leur est désormais difficilement accessible.
Reste à exploiter les possibilités offertes par le dispositif d’encadrement des loyers, dont la réglementation est validée. Le bailleur peut s’appuyer sur le loyer de référence minoré pour augmenter le loyer s’il est trop bas. Il peut aussi demander un complément de loyer si son bien justifie cette demande par des conditions déterminantes. Investir dans un bien de qualité, comme un immeuble classé avec une grande terrasse, est une option intéressante. Le propriétaire peut également améliorer son bien avec des équipements de qualité, comme du mobilier design ou un jacuzzi. Ces améliorations lui permettront d’augmenter son loyer de référence de 20 % en toute légalité, tout en respectant l’encadrement.
