Inégalement respectée, la réglementation applicable aux loyers parisiens fait l’objet d’un premier recours judiciaire contre un réseau national d’agences, porté par une association de consommateurs.
L’encadrement des loyers est applicable dans la capitale depuis le 1er juillet 2019, conformément à la volonté de la Ville pour qui ce dispositif constitue un outil complémentaire indispensable à ses actions en matière de logement.
1. Enrayer la hausse continue de loyers
L’encadrement prévu par la loi Élan du 23 novembre 2018 fait suite à une première expérience menée à Paris entre 2015 et 2017 dans le cadre de la loi Alur de mars 2014. Cette première expérimentation a été jugée satisfaisante, puisque d’après le bilan de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), le dispositif a permis de stabiliser les prix locatifs qui avaient connu une hausse continue de 50% entre 2005 et 2015.
2. Les règles applicables
Le dispositif actuel s’applique exclusivement aux baux conclus à partir du 1er juillet 2019.
En pratique, c’est simple : le loyer d’un bien, vide ou meublé, loué à titre de résidence principale, ne peut dépasser un plafond correspondant au loyer de référence majoré fixé annuellement par un arrêté préfectoral. Ce loyer majoré équivaut au loyer de référence augmenté de +20%. Ce dernier est fonction de la taille du bien, de son emplacement, de son ancienneté et de son caractère vide ou meublé.
Si le bien présente des conditions de confort et de localisation le justifiant, un complément de loyer peut s’appliquer au loyer de référence majoré.
Dans le cadre de la deuxième année d’application du dispositif, les loyers de référence ont été fixés par un arrêté du préfet de Paris du 3 juin 2020 et sont applicables depuis le 1er juillet 2020.
3. Des sanctions à la clé
Le contrat de bail doit obligatoirement préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
En cas de non-respect des dispositions de l’encadrement et après une mise en demeure restée infructueuse, le locataire pourra effectuer les démarches nécessaires auprès du juge pour obtenir une réduction du loyer.
En parallèle, le propriétaire risquera une amende de 5.000 euros pour une personne physique ou 15.000 euros pour une personne morale (SCI ou bailleur institutionnel, par exemple).
A noter :
En cas de relocation ultérieure, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence de loyers (IRL) publié chaque année par l’Insee.
4. Quelle application en pratique ?
D’après la CLCV, la très connue association nationale de défense des consommateurs et usagers qui a étudié un millier d’annonces publiées sur une dizaine de sites internet par des particuliers comme par des agences, pour des logements de différentes tailles (du 1 à 4 pièces et plus) meublés (29%) ou non (71%), 40% des annonces ne respectent pas les conditions d’encadrement des loyers à Paris.
Sur les 10 sites internet consultés, les taux de conformité varient entre 27% (Paru Vendu) et 93% (Foncia). Le taux de conformité est plus important avec les professionnels (75%), qu’avec les particuliers (50%).
Pour le locataire, le montant du dépassement moyen mensuel s’élève à 121 euros, soit surplus de loyer de 1.500 euros par an.
Cette étude a des conséquences très pratiques puisqu’après avoir constaté des manquements dans certaines annonces publiées par les agences du réseau Century 21 France, l’association de consommateurs a assigné en justice ce réseau pour pratique commerciale trompeuse.
Ce recours constitue une première. L’ensemble de la profession, des propriétaires et des associations de locataires suivront très précisément le cours de cette affaire. La décision des juges aura nécessairement un impact sur l’avenir de la mesure d’encadrement à Paris et sur son possible déploiement dans d’autres communes.
