Après la fin du dispositif Pinel, les pouvoirs publics réfléchissent aux mesures à prendre pour maintenir un soutien de la construction neuve de logements intermédiaires à loyer modéré. On inciterait les particuliers à investir sans avantage fiscal via la « pierre-papier ».
À quelques mois de la fin du dispositif Pinel, un rapport remis au Gouvernement le 14 juin par l’Inspection Générales des Finances (IGF) et le Conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD) fait le point sur les pistes de réflexions actuelles pour prendre le relais du dispositif Pinel.
1. Un mécanisme fiscal
Pour mémoire, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt généreuse calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf (ou d’un logement réhabilité pour atteindre les performances équivalentes du neuf). Le fisc calcule la réduction d’impôt sur le prix d’acquisition des logements situés dans des bâtiments collectifs et construits dans des zones tendues.
Elle est conditionnée à un engagement de mise en location pris par l’investisseur et au respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le calcul de cette réduction d’impôt s’opère dans la limite d’un double plafond. L’investissement est limité à 300.000 euros par an. Le prix au m² est limité à 5 500 euros. Cette limite s’applique quel que soit l’emplacement du logement acheté.
Le plafonnement global soumet le dispositif de défiscalisation Pinel. Il fixe les niches fiscales à 10 000 euros par an.
2. Pinel : chronique d’une fin annoncée
La loi de Finances pour 2021 proroge ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. Les professionnels de l’immobilier ont soutenu cette mesure. Ses avantages fiscaux seront réduits en 2023 et 2024. Cependant, les biens situés dans des quartiers prioritaires ou respectant des normes environnementales bénéficient d’exceptions.
Le précédent rapport de l’IGF et du CGEDD, publié fin 2019, avait suscité des critiques. Il mettait en évidence le coût élevé de l’incitation fiscale pour l’État, estimé à environ 2 milliards d’euros. De plus, son impact sur les prix des loyers restait très limité.
3. Un dispositif plébiscité par les investisseurs
Pourtant, le « Pinel » est jugé si attractif par les investisseurs qu’une vente d’appartement neuf sur deux s’effectue dans ce cadre. Comment dans ces conditions préparer l’après ? Certaines instances préconisent de passer le relais de l’investissement dans l’habitat intermédiaire – qui permet aux classes moyennes de se loger dans le parc privé à des prix réduits par rapport au marché – aux investisseurs institutionnels. Ceux-ci réaliseraient l’acquisition « en bloc » – une quote-part importante des logements disponibles voire dans son intégralité – de programmes immobiliers neufs afin de les proposer à la location.
Sous réserve de capacités de production adéquates, ce passage de relais serait possible. Selon certaines projections à confirmer, il permettrait de produire chaque année 50 000 logements intermédiaires.
4. Des solutions à trouver
Le premier défi consiste à trouver suffisamment de terrains constructibles. Les promoteurs doivent proposer ces terrains à un prix équilibrant les loyers futurs, le rendement des investisseurs et les coûts de production. Ce compromis est essentiel pour garantir la rentabilité du projet.
Une difficulté majeure s’ajoute à ce défi : les communes hésitent. Elles refusent d’accorder des permis de construire pour ces programmes, car ils sont exonérés de taxe foncière pendant 20 ans.
Pour lever ce frein fiscal, un rapport propose une solution. Il suggère de transformer l’exonération de taxe foncière en crédit d’impôt à la charge de l’État. Il pourrait aussi tester le dispositif pendant deux ans avant de le pérenniser.
Par ailleurs, il ne faut pas négliger l’attrait du contribuable qui souhaite pouvoir investir et se créer un patrimoine.
Des véhicules comme les OPCI orientent l’épargne des ménages vers ces nouveaux programmes. Ces organismes offrent un rendement attractif pour les investisseurs. Toutefois, contrairement au dispositif Pinel, ils ne proposent aucun avantage fiscal.
Les investisseurs particuliers se convaincront-ils de développer leur patrimoine grâce à la « pierre-papier » ?
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