Placement alternatif, le financement participatif de l’immobilier séduit les investisseurs. Il n’est cependant pas dénué de tout risque.
Avec près d’un milliard d’euros de souscriptions en 2021, d’après le Baromètre annuel 2021 du crowdfunding immobilier en France – Fundimmo / HelloCrowdfunding, le financement participatif de l’immobilier a le vent en poupe et séduit de plus en plus d’investisseurs. La forte croissance du crowdfunding en immobilier témoigne de cet engouement.
1. Une collecte en très forte hausse
En 2021, la collecte s’est élevée à 958 millions d’euros, et marque une augmentation de 90% par rapport à 2020. Elle a donc presque doublé pour approcher le seuil symbolique du milliard d’euros. Cette progression depuis plusieurs années reflète la sensibilisation grandissante des professionnels à ce produit et l’intérêt des épargnants pour un placement qui leur permet de diversifier leurs actifs et de faire fructifier leur patrimoine.
La progression du nombre de projets financés (1.065 en 2021 contre 589 en 2020), témoigne également du dynamisme du secteur. Avec un investissement moyen de 2.871 euros par collecte, la démocratisation du crowdfunding immobilier se poursuit. Comme en 2020, la région Île-de-France concentre la plus forte collecte, avec 419 millions d’euros. La région Sud où la collecte atteint 171 millions d’euros est en deuxième place devant l’Auvergne-Rhône-Alpes (118 millions d’euros). Elles concentrent ensemble près des trois quarts des investissements.
2. Une opération de co-investissement
Le crowdfunding – ou financement participatif – a pour finalité de lever des fonds auprès du grand public (« crowd » signifiant la foule en anglais) par l’intermédiaire de plateformes pour financer des projets variés. Sa déclinaison au secteur de l’immobilier permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres pour financer des opérations d’achat-revente d’immeuble de logements, de bureaux, de commerces, d’immobilier résidentiel, d’opération de réhabilitation, d’aménagement urbain, etc. Dans les faits, les opérations immobilières en résidentiel représentent la très grande majorité des projets financés. À l’échéance du projet, d’une durée allant généralement de 12 à 36 mois, les souscripteurs se voient remboursés du montant de leur investissement initial augmenté des intérêts.
3. Une rémunération élevée pour un investissement risqué
Le taux moyen de rendement de 9,21% est élevé dans un univers patrimonial à la rémunération à taux bas. Il est donc particulièrement attractif pour les épargnants qui souhaitent dynamiser leur patrimoine tout en investissant dans la pierre, actif jugé sécuritaire depuis toujours.
En réalité, ce taux est à la mesure du risque encouru. Cette opération qui doit s’assimiler à un prêt rémunéré ne comporte en effet aucune garantie en capital. Le risque « d’illiquidité » ne doit pas être sous estimé. Il expose l’investisseur à perdre tout ou partie du capital. En 2021, le taux de défaut de remboursement ne s’est cependant élevé qu’à 0,09% (-0,07 point par rapport à l’année 2020), d’après la 7e édition du Baromètre annuel du crowdfunding immobilier.
Le risque de perte en capital, totale ou partielle, peut également être le résultat des erreurs du promoteur dans son étude de marché : difficulté à commercialiser, estimation des prix de vente, budget travaux, … sont autant d’écueils qui peuvent fragiliser l’équilibre financier d’un projet.
Par ailleurs, l’investisseur peut se confronter à une autre difficulté : le retard pris par les projets. Ce phénomène s’est accentué depuis le début de la pandémie avec les épisodes de confinement successifs et la pénurie actuelle de matériaux qui frappe l’ensemble du secteur de l’immobilier. En 2021, le taux de retard moyen inférieur à 6 mois est de 4,76%, et le taux de retard moyen supérieur à 6 mois est de 6,61%. C’est donc un risque à ne pas minimiser.
4.A retenir sur le crowfunding
Le crowdfunding est un marché en plein boom ! Les tickets d’entrée, la facilité d’accès et l’attrait de l’immobilier permettent d’envisager une poursuite de la croissance des collectes.
La simplicité de ces investissements ne doivent, pour autant, pas en cacher la réalité des risques.
Pour se prémunir au maximum des aléas, il nous semble pertinent de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier dont l’expertise permettra de conforter les promesses du promoteur emprunteur.
