Le taux d’usure est un mécanisme de régulation du marché du crédit. Face à la remontée des taux d’emprunt, les taux d’usure bas pénalisent les emprunteurs. Pour optimiser leurs demandes de prêts, les candidats à l’achat peuvent recourir à quelques astuces.
Calculé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure correspond au taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Au-delà, le taux est dit usuraire et donc illégal.
Une protection pour l’emprunteur
Dans un contexte de taux très bas depuis plusieurs années, le taux d’usure n’avait que très peu de presse.
Il s’agit d’un mécanisme de régulation qui vise à protéger l’emprunteur contre les taux excessifs qui pourraient lui être proposés par les établissements de crédit.
Il existe plusieurs taux d’usure en fonction du montant emprunté, de la durée d’emprunt et du type de prêt (crédit à la consommation, prêt immobilier, crédit renouvelable, etc.).
Pour un emprunt immobilier, le taux d’usure était fixé jusqu’au 1er octobre 2022 à 2,60%
pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans et à 2,57% au-delà.
Depuis le 1er octobre, ce taux est passé à 3,05% pour les emprunts de plus de 20 ans.
Le TAEG constitue la référence pour calculer le taux maximal d’emprunt
Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il correspond au coût total du crédit.
Il inclut donc le taux d’intérêt de base ou taux nominatif de l’emprunt. Et comprend également l’ensemble des frais, commissions et rémunérations diverses afférentes à l’emprunt comme les frais de dossier par exemple.
En outre, le TAEG englobe également les primes d’assurance emprunteur.
Concrètement, lors de la souscription d’un emprunt immobilier, l’offre de prêt doit obligatoirement mentionner le TAEG proposé. Ce taux ne doit pas être supérieur au taux de l’usure.
Les taux d’usure bas peuvent s’avérer pénalisants
Face à la remontée des taux nominaux, les taux d’usure sont bas.
Couplé au poids important de certains frais et des assurances emprunteurs, les taux en vigueur
pénalisent d’abord les emprunteurs les plus risqués en termes de santé et les investisseurs les plus seniors. Ils pénalisent également les primo acquéreurs à faibles revenus et les investisseurs locatif qui ont pris l’habitude d’acheter avec peu ou pas d’apport.
L’influence des hausses successives des taux directeurs décidées par les banques centrales pour contrer l’inflation crée un effet de ciseaux qui touche finalement l’ensemble des emprunteurs.
Des refus de prêts en augmentation
Les courtiers se sont récemment alarmés de cette situation.
Un sondage réalisé à l’été 2022 par l’Association Française des Intermédiaires en Bancassurance
révèle que depuis le 1er janvier 2022, 40% des refus de prêts étaient dus à la faiblesse du taux de l’usure. Des chiffres qui ne convainquent pas le Gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau. Celui-ci souligne notamment, pour montrer la bonne santé du marché du crédit que les primo-accédants, qui sont souvent des ménages un peu moins aisés, représentent une part très significative dans les nouveaux crédits
immobiliers, avec près de la moitié des nouveaux crédits à l’habitat pour l’acquisition d’une résidence principale, sur 2022.
Fait inédit : les courtiers ont manifesté devant la Banque de France en dénonçant le mépris et le déni du Gouverneur.
Quels leviers d’optimisation pour les emprunteurs ?
Les professionnels du secteur ont obtenu une hausse du taux de l’usure au 1er octobre.
Cependant, la hausse des taux nominaux n’est pas terminée.
Alors après, que peuvent faire les candidats à l’emprunt pour optimiser leur dossier ?
Obtenir une réduction des frais de dossier reste possible mais sera assez peu efficace, au regard de leur poids total dans le calcul du TAEG.
Seuls les emprunteurs qui ont un très bon dossier et notamment un apport conséquent gardent une marge de manœuvre pour réduire les taux d’intérêts nominatifs.
Les autres ont intérêt à négocier leur assurance emprunteur pour en abaisser le coût en passant par une délégation d’assurance. C’est un levier qui peut être efficace pour s’assurer d’être en dessous du seuil de l’usure, au regard du poids de l’assurance emprunteur.
