Un quart des ménages français possède plusieurs logements. Retour sur leur stratégie en matière d’investissement patrimonial immobilier.
D’après l’INSEE, les ménages multipropriétaires détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers (France, portrait social, édition 2021).
1. Privilégier les centres-villes
La proportion de multipropriétaires de logements loués peut paraître élevée. L’INSEE relève même qu’un million de ménages, soit 3,5% des Français, possèdent au moins 5 logements mis en location, à la fin de l’année 2021.
Ces propriétaires privilégient souvent les métropoles. Ils détiennent ainsi 58% du parc locatif privé parisien ou encore 50% du parc des logements loués par des particuliers à Lyon, 56% du parc locatif privé de Marseille et 51% des biens locatifs à Toulouse.
Dans ces villes, les investisseurs sont surtout présents dans les quartiers les plus centraux : arrondissements du centre parisiens, Presqu’île, pentes de la Croix-Rousse et quartier Fourvière à Lyon, quartiers de Belsunce et Noailles à Marseille, quartier du Capitole, de la basilique Saint-Sernin et des Carmes à Toulouse.
2. Opter pour une détention en SCI
Ces biens immobiliers sont très souvent détenus en SCI. Les porteurs de parts de SCI représentent 31% des multipropriétaires de 5 logements et plus. Cette proportion monte à 66% pour ceux qui détiennent au moins 20 logements locatifs.
En effet, la détention par une SCI peut faciliter la gestion courante des biens. De plus, elle permet d’organiser la transmission successorale de ces biens, souvent acquis de manière intergénérationnelle ou achetés grâce au puissant levier de l’emprunt.
3. Le levier fiscal du crédit
L’emprunt bancaire permet de créer immédiatement une valeur immobilière forte qui sera financée pour une grande part par les loyers. Avec peu d’apport, un particulier est donc en capacité d’acquérir à 100% un bien immobilier qu’il ne remboursera qu’en partie de ses propres deniers : le levier du prêt immobilier.
Par ailleurs, que les biens soient acquis en propre ou via une SCI imposable à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont soumis au barème progressif. Ils sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les intérêts d’emprunts ainsi que les travaux de rénovation et d’entretien sont déductibles des revenus perçus. Cela permet d’alléger la note fiscale des propriétaires. Le cas échéant, ces déductions peuvent même créer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur les autres catégories de revenus, dans la limite de 10 700 euros par an.
Dans le cas d’une détention par une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat imposable est constitué des loyers perçus. De ce montant, on déduit divers frais, notamment les frais d’acquisition et l’amortissement du bien. On inclut également la rémunération du gérant associé, les frais de gestion du bien et les taxes foncières. Ces déductions permettent de déterminer le résultat net qui sera soumis à l’impôt.
4. Des règles d’emprunt plus sévères
Seul bémol : si le levier est attractif, il devient plus difficile de l’utiliser pour plusieurs biens. En effet, les règles du Haut conseil de stabilité financière sont contraignantes. Depuis le 1er janvier 2022, imposent un taux d’effort maximal de 35%. Cette mesure s’avère finalement défavorable aux propriétaires investisseurs. Au cas par cas, les banques peuvent déroger à ces mesures pour une portion limitée de dossiers.
