Le dispositif d’investissement locatif Denormandie (extension du dispositif Pinel dans l’ancien) permet de prendre en compte les travaux de rénovation de la surface habitable et des surfaces annexes (garages, combles, terrasses, caves, …). Le ministre chargé de la Ville et du Logement vient de préciser les surfaces annexes concernées et le sort des travaux de démolition-reconstruction.
Encore peu connue, l’incitation fiscale Denormandie, qui correspond peu ou prou au dispositif Pinel dans le parc immobilier ancien est un investissement qui peut s’avérer particulièrement attractif. Depuis le 1er janvier 2019, et jusqu’au 31 décembre 2022, les particuliers qui réalisent des investissements locatifs dans des communes dont le besoin de réhabilitation est marqué, bénéficient d’une réduction
d’impôt sur le revenu à raison du prix d’achat augmenté des travaux de rénovation dans le double plafond de 300 000 euros d’investissement et d’un prix de 5 500 euros par m2. Les travaux devront représenter 25% du coût global (immobilier et travaux). La réduction d’impôt sera variable selon la durée de l’engagement de location (de 12% à 21% du prix de revient).
1. Les villes éligibles et travaux éligibles
Outre les conditions relatives à la situation du bien à rénover, aux ressources du locataire et aux plafonds de loyers, le propriétaire doit effectuer des travaux dont la nature est prévue par la loi.
Afin d’évaluer au mieux le gain fiscal de l’opération, il est essentiel de connaitre la nature des travaux éligibles, c’est-à-dire ceux qui entrent dans le champ de la réduction, afin d’éviter des mauvaises surprises et la remise en cause par l’administration fiscale des dépenses engagées.
2. Une liste étendue
L’investissement doit porter sur un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation ou sur un local affecté à un usage autre que l’habitation, et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement. Jusqu’à l’an dernier, seuls les travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 30%, étaient pris en compte.
En pratique, il devait s’agir de l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres, ainsi que d’un changement de production d’eau chaude ou de chaudière. La liste a été étendue par la loi de Finances pour 2020 qui l’a alignée sur les travaux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro.
3. Tous les travaux d’amélioration
Désormais, l’investisseur peut déduire tous les travaux d’amélioration qu’il effectue sur le logement. Il s’agit de travaux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou qui concernent la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes. Les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces restent bien-sûr dans le champ. En revanche, les travaux d’agrément, qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables, sont expressément exclus.
4. Surfaces annexes : garages, terrasses, caves…
Un décret du 10 avril (JO, 15 avr. 2020) précise la notion de surfaces annexes, et en dresse une liste assez large. Entrent dans cette catégorie les garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun.
Y entrent également les dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m2 ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.
5. Exclusion des travaux de démolition-construction
Il arrive que dans certains quartiers dégradés, l’amélioration du bâtiment, notamment énergétique nécessite une destruction-reconstruction complète du bien immobilier. Est-ce que ces travaux sont éligibles au dispositif Denormandie ? Interrogé par un député, le ministre de la Ville et du Logement a refusé cette possibilité. « Les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation », a clairement indiqué le ministre (Rép. min. n° 22077, JOAN 31 mars 2020).
