Investir en déficit foncier est souvent présenté comme une solution attractive pour réduire l’imposition sur le revenu global. Cette stratégie offre également des opportunités intéressantes pour les investisseurs déjà engagés dans l’immobilier locatif. Même avec un bénéfice foncier modeste, le déficit foncier peut permettre d’optimiser la fiscalité.
Voici pourquoi ce montage peut s’avérer particulièrement pertinent dans ce contexte.
Pourquoi le déficit foncier est-il intéressant pour les propriétaires déjà en bénéfice foncier ?
1. Neutralisation des revenus fonciers
On a coutume de dire que les revenus fonciers sont parmi les plus taxés en France. Générés par vos biens locatifs, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Investir en déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie des revenus fonciers, même faibles. Cette stratégie réduit l’imposition sur ces revenus. Elle optimise ainsi le rendement des biens locatifs. Cela permet d’éviter une imposition croissante à mesure que le patrimoine locatif s’accroît.
Exemple : Un investisseur dans une TMI à 30% perçoit 8.000 € de revenus fonciers. Il engage 15.000 € de travaux déductibles sur un autre bien. Cela réduit son revenu imposable et son imposition.
Ces revenus lui imposent aujourd’hui de payer 3.776€ de taxes : 8000€ x TMI 30% + 8.000€ x 17,2% (prélèvement sociaux).
Résultat : revenus locatifs imposables 8.000€ – travaux 15.000€ = -7.000€ de déficit foncier
Il supprime donc totalement le bénéfice imposable de 8.000 €. Cela crée un déficit de 7.000 € imputable sur son revenu du travail.
L’impact fiscal sera ici considérable :
- Neutralisation de l’impôt foncier : gain de 3.776€ ;
- Diminution du revenu global imposable, soit un gain de 7.000€ x TMI 30% = 2.100€ ;
- Avoir réaliser 15.000€ de travaux aura permis à notre investisseur de réduire ses impôts de 5.876€ (3.776€ + 2.100€)
2. Préparation à une montée en puissance fiscale
Les investisseurs débutant en locatif avec de faibles bénéfices fonciers peuvent anticiper une augmentation de ces revenus à moyen ou long terme. Utiliser le déficit foncier dès maintenant leur permet de limiter la charge fiscale future en accumulant des déficits reportables. Ces derniers pourront être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, offrant ainsi une solution durable pour optimiser la fiscalité.
3. Valorisation des biens existants
Les travaux nécessaires pour créer du déficit foncier peuvent concerner des biens déjà détenus ou l’acquisition d’un biens immobiliers nécessitant une rénovation. Il peut s’agir de rénover un logement vieillissant, de moderniser des installations ou d’améliorer l’efficacité énergétique, notamment pour répondre aux exigences des nouvelles réglementations (loi Climat et Résilience). Ainsi, le déficit foncier agit à la fois comme un outil fiscal et comme une stratégie patrimoniale pour maintenir ou accroître l’attractivité des biens locatifs.
4. Effet cumulatif pour les investisseurs multi-bailleurs
Si un investisseur possède plusieurs biens locatifs, les déficits générés par des travaux sur un bien peuvent être imputés sur les bénéfices fonciers générés par d’autres biens, permettant une gestion globale plus efficace du portefeuille immobilier.
Un intérêt fiscal, même avec un bénéfice foncier faible
Pour les investisseurs dont le bénéfice foncier est modeste, le déficit foncier reste avantageux car il limite ou annule immédiatement l’imposition des revenus fonciers.
Même si le bénéfice foncier n’est que de quelques milliers d’euros, sa neutralisation peut représenter une économie significative.
Et, il génère des reports : les déficits non utilisés sur le revenu global peuvent être reportés sur les revenus fonciers des années futures.
Cela permet de construire une réserve fiscale utile si les revenus fonciers augmentent, par exemple après la fin d’un emprunt immobilier.
Un outil de préparation aux évolutions réglementaires
Depuis 2023, les biens immobiliers classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont interdits à la location, avec un durcissement progressif des normes d’ici 2034.
Pour les propriétaires concernés, le déficit foncier représente une solution doublement avantageuse :
- Financement des travaux d’amélioration énergétique (isolation, changement de chaudière, etc.) en bénéficiant d’une optimisation fiscale ;
- Conservation de l’éligibilité locative de leurs biens et amélioration de leur attractivité, notamment dans un contexte où les locataires valorisent de plus en plus les logements performants sur le plan énergétique.
L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine : un atout clé pour les investisseurs avancés
Pour un investisseur disposant d’un patrimoine locatif, la fiscalité foncière peut être complexe. Les interactions entre biens nécessitent une approche stratégique pour optimiser l’imposition.
Un conseiller en gestion de patrimoine offre une vision globale et un accompagnement sur mesure pour :
- Identifier les biens à fort potentiel fiscal et patrimonial : le conseiller peut repérer les biens pour lesquels des travaux pourraient maximiser les bénéfices fiscaux tout en augmentant leur valeur ;
- Coordonner les flux financiers : il aide à équilibrer les déficits et les revenus pour optimiser les impositions à court et long terme ;
- Anticiper les évolutions réglementaires : il guide l’investisseur dans la mise en conformité de son patrimoine face aux nouvelles normes énergétiques ;
- Diversifier les stratégies patrimoniales : il peut intégrer le déficit foncier dans un ensemble de solutions complémentaires, comme outil de diversification
Conclusion : un mécanisme au service de l’évolution patrimoniale
Le déficit foncier n’est pas réservé aux nouveaux investisseurs ou aux foyers lourdement imposés. Investir en déficit foncier offre des avantages fiscaux accessibles à un large éventail d’investisseurs.
C’est également une solution puissante pour les propriétaires déjà en bénéfice foncier, même modeste.
Il leur permet donc de neutraliser l’imposition sur leurs revenus fonciers. Il aide également à anticiper une hausse fiscale future et valoriser leur patrimoine locatif. Enfin, il soutient la stratégie de croissance du parc immobilier détenu.
L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine est essentiel pour intégrer ce dispositif dans une stratégie globale, tirer parti des subtilités fiscales et répondre aux défis réglementaires.
En adoptant ainsi une approche proactive et bien encadrée, les investisseurs immobiliers peuvent maximiser les avantages de ce levier fiscal tout en consolidant leur patrimoine.
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