Le dispositif Denormandie, instauré en 2019, est une incitation fiscale pour revitaliser les centres-villes tout en répondant à la demande croissante de logements locatifs de qualité. Il vise les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attrayants.
Mais pour maximiser ses bénéfices, une compréhension approfondie de ses conditions et l’accompagnement par des professionnels sont essentiels.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation.
Il cible les zones identifiées comme prioritaires par l’État, notamment les communes du programme Action Cœur de Ville ou celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit donc acquérir un bien existant, effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et ainsi s’engager à le louer pour une durée déterminée.
Quels sont les avantages pour les investisseurs ?
1. Réduction d’impôt attrayante :
- 12 % si vous vous engagez à louer sur une durée de 6 ans ;
- 18 % si vous vous engagez sur 9 ans ;
- Et jusqu’à 21 % si vous prolongez jusqu’a 12 ans
La base de calcul de la réduction est constituée du montant de votre investissement (immobilier + travaux) dans le respect d’un plafond retenu de 300.000€, soit une économie substantielle pouvant aller jusqu’à 63.000€ des sommes versées.
2. Valorisation du patrimoine :
La rénovation améliore l’état général de l’ensemble immobilier et non du seul logement, le rendant plus attractif sur le marché locatif ou pour une revente future et conférant à l’investisseur une sérénité sur les travaux à prévoir.
3. Impact social et économique :
En investissant dans la réhabilitation, l’investisseur contribue à la redynamisation des centres-villes, tout en offrant des logements décents et performant énergétiquement.
4. Cumul avec l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) :
Les travaux d’amélioration énergétique peuvent être financés grâce à ce prêt avantageux.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
1. Type de travaux éligibles :
Ils doivent porter sur :
- L’amélioration de la performance énergétique : atteindre un gain d’au moins 20 %
- La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des espaces habitables
2. Respect des plafonds de loyer et de ressources :
- Les loyers ne doivent pas excéder les plafonds définis par l’État, qui varient selon la localisation du bien.
- Les locataires doivent également respecter des critères de ressources précisés par décret.
3. Engagement locatif : Le bien doit être mis en location, non meublée, en tant que résidence principale
4. Zones éligibles : Seuls certains territoires sont concernés par le dispositif, ce qui nécessite une analyse préalable du marché immobilier local
L’importance d’être accompagné par un conseil professionnel
Si les avantages du dispositif Denormandie sont indéniables, son accès et son optimisation nécessitent une connaissance pointue des aspects fiscaux, juridiques et techniques.
1. Sélection du bien adapté :
Un conseiller identifiera les biens situés dans les zones éligibles, ayant un potentiel de rentabilité locative et de valorisation
2. Gestion des travaux :
Les projets de rénovation peuvent ainsi être complexes. Un architecte ou un maître d’œuvre garantit donc le respect des normes et des délais tout en maximisant l’efficacité énergétique du bien.
3. Conformité fiscale et juridique : Un expert-comptable ou un conseiller fiscal aide à :
- Calculer précisément les réductions d’impôts.
- Remplir les obligations déclaratives nécessaires.
- S’assurer du respect des plafonds et conditions légales.
4. Analyse de rentabilité : le conseiller en gestion de patrimoine évalue l’impact de l’investissement sur le long terme, prenant en compte les éventuels risques (vacance locative, évolution du marché) et les solutions d’optimisation.
Conclusion du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant conjuguer fiscalité avantageuse, valorisation patrimoniale et impact social. Toutefois, sa mise en œuvre implique des démarches précises et des choix stratégiques. Être accompagné par des professionnels compétents est donc une démarche incontournable pour sécuriser et maximiser votre investissement. Ainsi, vous pourrez transformer un projet immobilier en un véritable levier de succès financier et sociétal.
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