Moins contraignante que la location « vide » et plus avantageuse, fiscalement parlant, la location « meublée » séduit de plus en plus d’investisseurs en locatif. Mais en 2018, de nouvelles règles pourraient bien s’appliquer à la fiscalité de la location meublée. Voici ce qui vous attend en 2018.
1. Location meublée : quelle était la règle fiscale jusqu’à présent ?
Lorsque vous louez un logement vide, les loyers que vous percevez s’apparentent à des revenus fonciers. Ils doivent donc être déclarés comme tels. Au contraire, dans le cas d’une location meublée, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 33 200 € par an, c’est le régime « micro-BIC » qui s’applique. Vos revenus font alors l’objet d’un abattement forfaitaire de 50 % et vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives.
Si le montant de vos revenus locatifs dépasse la limite de 33 200 €, vous êtes alors soumis au régime réel d’imposition. Vous pouvez alors déduire vos charges (factures d’entretien, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt, droits d’enregistrement, provisions pour risques…) dans leur intégralité mais aussi les amortissements (des locaux, du mobilier, des travaux…).
Enfin, vous avez la possibilité, si vous le souhaitez, d’opter pour le régime réel simplifié – et donc neutraliser l’impôt sur les loyers – quand bien même vos revenus locatifs annuels seraient inférieurs à 33 200 €.
2. La plafond du micro-BIC pourrait passer de 33 200 € à 70 000 €
Dans un souci de simplification, le gouvernement souhaite que davantage de loueurs en meublé puissent conserver le bénéfice du régime micro-BIC. C’est la raison pour laquelle de nouveaux seuils d’imposition devraient être mis en place. L’article 10 du projet de loi de Finances pour 2018 prévoit ainsi d’augmenter le plafond de recettes locatives du régime micro-BIC. De 33 200 € par an, la limite passerait à 70 000 €. Pour ce qui est des locations saisonnières classées, le seuil précédemment fixé à 82 800 € serait porté à 170 000 € annuels.
Mais s’il est plus simple à mettre en place que le régime dit du bénéfice réel, le régime micro-BIC est toutefois moins intéressant d’un point de vue fiscal. En effet, dans certains cas, il peut être plus avantageux de déduire les charges et amortissements que de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Pour savoir quel régime d’imposition choisir, recueillez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il vous indiquera lequel de ces deux régimes (réel, micro-BIC) est le plus adapté à votre situation.
Bon à savoir
Le dispositif Censi-Bouvard qui vient d’être prolongé d’un an permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix (HT) d’un logement locatif acquis meublé dans une résidence de services (étudiants, personnes âgées ou handicapées).
Il est à noter que le Censi-Bouvard peut se cumuler avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il ne vous sera toutefois pas possible d’amortir un bien immobilier pour lequel vous aurez profité de la réduction d’impôt « Bouvard ».
3. Les prélèvements sociaux devraient augmenter de 1,7 point
Nous l’avons vu, les revenus que vous tirez de la location de votre logement meublé ne constituent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Votre revenu fiscal n’en reste pas moins soumis à l’impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux. En 2018, le projet de loi de financement de la Sécurité Sociale prévoit de faire passer leur taux de 15,5 % à 17,2 %.
Les points clés à retenir
- En 2018, le seuil séparant les régimes micro-BIC et réel devrait être revu à la hausse. De même que le taux des prélèvements sociaux.
- Ce que le régime micro-BIC vous fait gagner en simplicité, le régime réel vous le fera gagner en efficacité : les charges et les amortissements sont déductibles.
- Les revenus des locations meublés sont automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.
- Avant d’opter pour l’un ou l’autre, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura vous aider à sélectionner le régime fiscal le plus avantageux pour vous.
